Baurecht

Werkvertrag, Norm SIA 118:

Änderungen ab 1. Januar 2026, Auswirkungen auf laufende Projekte und Planer

7. Oktober 2025

Am 1. Januar 2026 treten die unten aufgeführten Änderungen des Obligationenrechts (OR) und des Zivilgesetzbuches (ZGB) in Kraft. Nicht nur die Norm SIA 118 und ihre Anhänge müssen bei ihrer nächsten Revision an das neue Gesetz angepasst werden, sondern auch zahlreiche gängige Musterverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen müssen angepasst werden.

1. Das Prinzip des zwingenden Nachbesserungsrechts (Art. 368 Abs. 2bis OR)

Ein unwiderrufliches Recht auf unentgeltliche Nachbesserung bei Mängeln wird in alle Werkverträge im Bauwesen aufgenommen. Ein vertraglicher Ausschluss dieses Rechts ist für Neubauten und Gebäude, die weniger als zwei Jahre alt sind, nicht mehr zulässig. Diese Bestimmung entspricht dem in Artikel 169 der Norm SIA 118 definierten Nachbesserungsrecht.

2. Zwingende Frist für die Mängelrüge innerhalb von 60 Tagen (Art. 367 Abs. 1bis OR)

Die Frist für die Mängelrüge beim Grundstückkauf sowie bei einem unbeweglichen Werk beträgt neu 60 Tage seit Abnahme bzw. Entdeckung und kann nicht verkürzt werden (siehe Art. 219a Abs. 1, Art. 367 Abs. 1bis, Art. 370 Abs. 4 nOR).

Die Mängelrüge bedarf der Annahme durch den Empfänger (d. h. den verantwortlichen Vertragspartner) und muss durch eine ausreichend fundierte und konkrete Darstellung der gemeldeten Mängel begründet sein.

In den zwei Jahren nach der Abnahme des Bauwerks sieht die Norm SIA 118 in Art. 172 Abs. 2 eine jederzeit gültige Mängelrügefrist von zwei Jahren für Mängel vor, die nach der Abnahme auftreten. Nach Ablauf dieser zwei Jahre müssen eventuelle Mängel jedoch erneut unverzüglich gemeldet werden, damit der Anspruch auf Nachbesserung geltend gemacht werden kann.

Was versteckte Mängel betrifft, sieht Art. 179 Abs. 2 der Norm SIA 118 vor, dass der Unternehmer nur dann dafür haftet, wenn der Bauherr diese unverzüglich nach ihrer Entdeckung meldet. Aufgrund der neuen zwingenden Bestimmung in Art. 219a sowie in Art. 367 Abs. 1bis OR ist Art. 179 Abs. 2 der Norm SIA 118 für alle ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossenen Verträge als hinfällig zu betrachten. Die im Gesetz vorgesehene Frist von 60 Tagen nach Feststellung des Mangels, die ab 2026 gilt, hat Vorrang vor den auf der Norm SIA 118 basierenden Vertragsklauseln.

Die Gesetzesrevision hat hingegen keine Auswirkungen auf die Haftung des Bauherrn für Schäden, die auf Mängel zurückzuführen sind, die er nicht rechtzeitig gemeldet hat: Er muss für Schäden aufkommen, die hätten vermieden werden können, wenn der zugrunde liegende Mangel unverzüglich behoben worden wäre, wie in Art. 173 Abs. 2 der Norm SIA 118 vorgesehen.

3. Verjährung für Mängelansprüche (Art. 371 Abs. 3 OR)

Die gesetzliche Verjährungsfrist für Mängelansprüche bleibt wie in der Norm SIA 118 vorgesehen bei fünf Jahren, ist jedoch künftig teilweise zwingend. Somit sind Vertragsklauseln, die den Bauherrn oder Auftraggeber benachteiligen, gemäss Art. 371 Abs. 3 OR nicht mehr zulässig.

4. Ausweitung auf Kaufverträge mit Bauverpflichtung (Art. 219a OR)

Immobilienkaufverträge mit Bauverpflichtung unterliegen künftig teilweise denselben Regeln wie Werkverträge, was in der Praxis insbesondere General- und Totalunternehmermodelle betrifft. Käufer, die ein Grundstück erworben haben, auf dem ein neues Bauwerk errichtet wurde oder spätestens zwei Jahre vor dem Verkauf errichtet worden ist, geniessen nun ähnliche Rechte wie ein Bauherr gemäss Art. 219a Abs. 2 OR. Sie erhalten somit ein unveräusserliches Recht auf Mängelbeseitigung, wobei die Mängelanzeigefrist nicht zum Nachteil des Bauherrn verkürzt werden darf.

5. Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes von Handwerkern und Unternehmern (Art. 839 Abs. 2 ZGB): zu leistende Sicherheiten

Wird ein gesetzliches Grundpfandrecht durch Sicherheiten ersetzt, müssen diese die Verzugszinsen für einen Zeitraum von zehn Jahren abdecken.

Was bedeutet das für laufende Projekte?

Laufende Bauprojekte, die sich auf vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossene Verträge beziehen, unterliegen grundsätzlich dem alten Recht, es sei denn, sie verweisen ausdrücklich auf das neue Recht oder werden nachträglich geändert. Es wird jedoch empfohlen, bei der Vertragsgestaltung die Entwicklung des rechtlichen Rahmens zu berücksichtigen, insbesondere:

• keine Verkürzung von Rüge- oder Verjährungsfristen vorzusehen;
• die Klauseln zum Nachbesserungsrecht klar zu formulieren;
• bei der Berechnung der Sicherheiten im Rahmen einer gesetzlichen Hypothek die Verzugszinsen über 10 Jahre zu berücksichtigen;
• zu überprüfen, ob die Verweise auf die Norm SIA 118 mit den neuen gesetzlichen Bestimmungen vereinbar sind.

Für neue Ausschreibungen und Planungsaufträge, die im Jahr 2025 erstellt werden, wird empfohlen, sich an die bevorstehenden gesetzlichen Änderungen anzupassen, um mögliche Konflikte zu vermeiden.