{"id":7267,"date":"2025-10-23T09:54:53","date_gmt":"2025-10-23T07:54:53","guid":{"rendered":"https:\/\/legal12tablesavocats.ch\/?p=7267"},"modified":"2025-10-23T10:00:50","modified_gmt":"2025-10-23T08:00:50","slug":"baurecht-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/legal12tablesavocats.ch\/de\/2025\/10\/23\/baurecht-2025\/","title":{"rendered":"Baurecht"},"content":{"rendered":"\n

Werkvertrag, Norm SIA 118:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c4nderungen ab 1. Januar 2026, Auswirkungen auf<\/strong> laufende Projekte und Planer<\/strong><\/p>\n\n\n\n

7. Oktober 2025<\/p>\n\n\n\n

Am 1. Januar 2026 treten die unten aufgef\u00fchrten \u00c4nderungen des Obligationenrechts (OR) und des Zivilgesetzbuches (ZGB) in Kraft. Nicht nur die Norm SIA 118 und ihre Anh\u00e4nge m\u00fcssen bei ihrer n\u00e4chsten Revision an das neue Gesetz angepasst werden, sondern auch zahlreiche g\u00e4ngige Mustervertr\u00e4ge und Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingungen m\u00fcssen angepasst werden.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Das Prinzip des zwingenden Nachbesserungsrechts (Art. 368 Abs. 2bis OR)<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Ein unwiderrufliches Recht auf unentgeltliche Nachbesserung bei M\u00e4ngeln wird in alle Werkvertr\u00e4ge im Bauwesen aufgenommen. Ein vertraglicher Ausschluss dieses Rechts ist f\u00fcr Neubauten und Geb\u00e4ude, die weniger als zwei Jahre alt sind, nicht mehr zul\u00e4ssig. Diese Bestimmung entspricht dem in Artikel 169 der Norm SIA 118 definierten Nachbesserungsrecht.<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Zwingende Frist f\u00fcr die M\u00e4ngelr\u00fcge innerhalb von 60 Tagen (Art. 367 Abs. 1bis OR)<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Die Frist f\u00fcr die M\u00e4ngelr\u00fcge beim Grundst\u00fcckkauf sowie bei einem unbeweglichen Werk betr\u00e4gt neu 60 Tage seit Abnahme bzw. Entdeckung und kann nicht verk\u00fcrzt werden (siehe Art. 219a Abs. 1, Art. 367 Abs. 1bis, Art. 370 Abs. 4 nOR).<\/p>\n\n\n\n

      Die M\u00e4ngelr\u00fcge bedarf der Annahme durch den Empf\u00e4nger (d. h. den verantwortlichen Vertragspartner) und muss durch eine ausreichend fundierte und konkrete Darstellung der gemeldeten M\u00e4ngel begr\u00fcndet sein.<\/p>\n\n\n\n

      In den zwei Jahren nach der Abnahme des Bauwerks sieht die Norm SIA 118 in Art. 172 Abs. 2 eine jederzeit g\u00fcltige M\u00e4ngelr\u00fcgefrist von zwei Jahren f\u00fcr M\u00e4ngel vor, die nach der Abnahme auftreten. Nach Ablauf dieser zwei Jahre m\u00fcssen eventuelle M\u00e4ngel jedoch erneut unverz\u00fcglich gemeldet werden, damit der Anspruch auf Nachbesserung geltend gemacht werden kann.<\/p>\n\n\n\n

      Was versteckte M\u00e4ngel betrifft, sieht Art. 179 Abs. 2 der Norm SIA 118 vor, dass der Unternehmer nur dann daf\u00fcr haftet, wenn der Bauherr diese unverz\u00fcglich nach ihrer Entdeckung meldet. Aufgrund der neuen zwingenden Bestimmung in Art. 219a sowie in Art. 367 Abs. 1bis OR ist Art. 179 Abs. 2 der Norm SIA 118 f\u00fcr alle ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossenen Vertr\u00e4ge als hinf\u00e4llig zu betrachten. Die im Gesetz vorgesehene Frist von 60 Tagen nach Feststellung des Mangels, die ab 2026 gilt, hat Vorrang vor den auf der Norm SIA 118 basierenden Vertragsklauseln.<\/p>\n\n\n\n

      Die Gesetzesrevision hat hingegen keine Auswirkungen auf die Haftung des Bauherrn f\u00fcr Sch\u00e4den, die auf M\u00e4ngel zur\u00fcckzuf\u00fchren sind, die er nicht rechtzeitig gemeldet hat: Er muss f\u00fcr Sch\u00e4den aufkommen, die h\u00e4tten vermieden werden k\u00f6nnen, wenn der zugrunde liegende Mangel unverz\u00fcglich behoben worden w\u00e4re, wie in Art. 173 Abs. 2 der Norm SIA 118 vorgesehen.<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. Verj\u00e4hrung f\u00fcr M\u00e4ngelanspr\u00fcche (Art. 371 Abs. 3 OR)<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Die gesetzliche Verj\u00e4hrungsfrist f\u00fcr M\u00e4ngelanspr\u00fcche bleibt wie in der Norm SIA 118 vorgesehen bei f\u00fcnf Jahren, ist jedoch k\u00fcnftig teilweise zwingend. Somit sind Vertragsklauseln, die den Bauherrn oder Auftraggeber benachteiligen, gem\u00e4ss Art. 371 Abs. 3 OR nicht mehr zul\u00e4ssig.<\/p>\n\n\n\n

          \n
        1. Ausweitung auf Kaufvertr\u00e4ge mit Bauverpflichtung (Art. 219a OR)<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

          Immobilienkaufvertr\u00e4ge mit Bauverpflichtung unterliegen k\u00fcnftig teilweise denselben Regeln wie Werkvertr\u00e4ge, was in der Praxis insbesondere General- und Totalunternehmermodelle betrifft. K\u00e4ufer, die ein Grundst\u00fcck erworben haben, auf dem ein neues Bauwerk errichtet wurde oder sp\u00e4testens zwei Jahre vor dem Verkauf errichtet worden ist, geniessen nun \u00e4hnliche Rechte wie ein Bauherr gem\u00e4ss Art. 219a Abs. 2 OR. Sie erhalten somit ein unver\u00e4usserliches Recht auf M\u00e4ngelbeseitigung, wobei die M\u00e4ngelanzeigefrist nicht zum Nachteil des Bauherrn verk\u00fcrzt werden darf.<\/p>\n\n\n\n

            \n
          1. Eintragung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes von Handwerkern und Unternehmern (Art. 839 Abs. 2 ZGB): zu leistende Sicherheiten<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

            Wird ein gesetzliches Grundpfandrecht durch Sicherheiten ersetzt, m\u00fcssen diese die Verzugszinsen f\u00fcr einen Zeitraum von zehn Jahren abdecken.<\/p>\n\n\n\n

            Was bedeutet das f\u00fcr laufende Projekte?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

            Laufende Bauprojekte, die sich auf vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossene Vertr\u00e4ge beziehen, unterliegen grunds\u00e4tzlich dem alten Recht, es sei denn, sie verweisen ausdr\u00fccklich auf das neue Recht oder werden nachtr\u00e4glich ge\u00e4ndert. Es wird jedoch empfohlen, bei der Vertragsgestaltung die Entwicklung des rechtlichen Rahmens zu ber\u00fccksichtigen, insbesondere:<\/p>\n\n\n\n

              \n
            • keine Verk\u00fcrzung von R\u00fcge- oder Verj\u00e4hrungsfristen vorzusehen;<\/li>\n\n\n\n
            • die Klauseln zum Nachbesserungsrecht klar zu formulieren;<\/li>\n\n\n\n
            • bei der Berechnung der Sicherheiten im Rahmen einer gesetzlichen Hypothek die Verzugszinsen \u00fcber 10 Jahre zu ber\u00fccksichtigen;<\/li>\n\n\n\n
            • zu \u00fcberpr\u00fcfen, ob die Verweise auf die Norm SIA 118 mit den neuen gesetzlichen Bestimmungen vereinbar sind.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              F\u00fcr neue Ausschreibungen und Planungsauftr\u00e4ge, die im Jahr 2025 erstellt werden, wird empfohlen, sich an die bevorstehenden gesetzlichen \u00c4nderungen anzupassen, um m\u00f6gliche Konflikte zu vermeiden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              Werkvertrag, Norm SIA 118: \u00c4nderungen ab 1. Januar 2026, Auswirkungen auf laufende Projekte und Planer 7. Oktober 2025 Am 1. Januar 2026 treten die unten aufgef\u00fchrten \u00c4nderungen des Obligationenrechts (OR) und des Zivilgesetzbuches (ZGB) in Kraft. 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